事故物件の買取相場の目安は？相場の調査方法や買取価格を上げる方法も紹介
事故物件を売却しようにも、「提示された査定額が適正なのか判断できない」「そもそも買い手がつくのか」とお困りではありませんか？心理的瑕疵のある物件は一般的に価格が下がる傾向があります。しかし、適正な相場や調べ方を知っていれば、納得のいく価格で売却することは十分に可能です。
本記事では、事故物件の死因別買取相場や、適正価格を調べるための具体的な方法について解説します。納得のいく条件で売却し、抱えているお悩みから解放される一助になれば幸いです。
目次
事故物件の買取相場の目安は？
事故物件の買取価格は、そこで発生した事案の内容（死因）や発見までの期間によって大きく変動します。心理的な嫌悪感（心理的瑕疵）が強い事案ほど、価格の下落幅は大きくなるのが一般的です。また、事故物件は購入者や入居者が現れた場合、物件の瑕疵（きず、欠陥など）を伝える告知義務が発生します。
ここでは、主な事案別に買取相場の目安と特徴について詳しく解説します。
孤独死・自然死
孤独死や自然死があった物件の場合、買取相場は通常物件よりも約10～20％下がるといわれています。事件性がなく、自殺や他殺に比べて心理的瑕疵が小さいため、事故物件の中では価格の下落幅が比較的小さいのが特徴です。すぐに発見され、部屋の汚れもほとんどない場合は、相場への影響がさらに限定的になることもあります。
ただし、床や壁への汚損が多い場合は、リフォーム費用などがかさむため、下落幅が大きくなる場合もあるでしょう。また、特殊清掃が入るようなケースでは、売却時に事故物件としての告知義務が発生する可能性があります。
告知が必要かどうかは個別の事情や発見までの期間によっても異なるため、自己判断せず買取業者に確認することが重要です。
自殺
自殺があった物件の場合、買取相場は通常物件よりも約10～30％下がるといわれています。ただし、室内で亡くなったのか、ベランダ等の屋外なのかなど、事故内容によっても価格の下落幅に差が生まれるのが一般的です。発見が遅れて血痕や腐敗がひどくみられる場合は、孤独死・自然死同様の理由で価格の下落幅が大きくなるでしょう。なお、自殺の場合は心理的瑕疵が強いため、売却時には告知義務があり、買主に対して事実を隠さずに伝える必要があります。
他殺
他殺（殺人事件）があった物件の場合、買取相場は通常物件よりも約30～50％下がるといわれています。特に、ニュースで大々的に報道されたり、凄惨な事件性が強かったりする物件は、半額以下になる場合もあるほど影響は深刻です。
心理的瑕疵が極めて強いため、一般の買主が見つかりにくく、仲介や通常の買取を断られてしまう場合があることも覚悟しなければなりません。また、他の事案と同様に売却時には告知義務があります。
事故物件の買取相場を調べる方法
提示された査定額が適正かどうかを判断するためには、売主自身もある程度の相場感を把握しておくことが大切です。専門的な知識がなくても、インターネット上の情報や無料のサービスを活用すれば、目安をつかむことは可能です。ここでは、事故物件の相場を調べる主な方法を5つ紹介します。
不動産情報サイトで類似物件の相場を調べる
不動産情報サイトを活用すれば、過去の売却事例や現在の市場相場を確認することができます。同じ地域や似た条件（広さ、築年数、駅距離など）の事故物件の相場を調べることで、自身が所有する物件の相場を把握しやすくなるでしょう。
具体的には、不動産流通機構が運営する「レインズ・マーケット・インフォメーション」や、国土交通省がリリースした「不動産情報ライブラリ」を利用すると、実際の物件の成約価格を閲覧できます。成約価格とは、不動産売買において、売主と買主が最終的に合意して決めた契約時の価格のことです。売り出し価格とは異なり、実際の取引実績に基づいているため、より現実的な数値を知ることができます。
事故物件の相場を算出する際は、調べた通常物件の本来の価値から、先ほど解説した死因に基づいた下落幅（10～50％程度）を差し引くことで予想することができるでしょう。物件ごとの個別事情も影響するため、複数の事例を比較しながら参考にすることがおすすめです。
不動産一括査定サイトで査定を依頼する
不動産一括査定サイトでは、インターネット上で物件情報を入力するだけで、所有する物件の査定を複数の業者に一括依頼できます。多くのサイトは無料で利用できる場合が多く、手軽に概算価格を知るのに便利です。
複数の業者から査定結果が届くため、売却相場を比較して適正な売却相場をおおまかに確認することができ、相性のよい買取業者を見つけやすくなるのがメリットです。一方で、申し込み直後から複数の会社から営業電話がかかってくる可能性があり、その対応に労力がかかる点はデメリットといえます。
また、不動産一括査定サイトと提携していない業者には査定依頼できないため、地域の有力店が含まれていない可能性もあります。さらに、事故物件の取り扱いに慣れていない会社もあるので、備考欄などで物件の状況を正確に伝えて依頼することが重要です。
買取業者に正確な査定を依頼する
より具体的で正確な価格を知りたい場合は、事故物件を取り扱う買取業者に直接査定を依頼しましょう。審査結果は買取業者によって異なる場合が多いため、1社だけでなく複数の買取業者に査定を依頼するのがおすすめです。
査定の際には、事故の内容や物件の状態など正確な情報を提供して、査定額のズレや契約後のトラブルを防ごうとする姿勢が大切です。
査定方法には主に「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。
机上査定（簡易査定）
机上査定とは、買取業者が現地に行かず、不動産を訪問せずに査定を行うことです。過去の取引データや周辺の相場、公的な地価などの不動産に関する資料やデータを使って査定します。メールや電話だけで完結することから手軽に依頼できるのが特徴です。
訪問査定
訪問査定とは、買取業者が実際に査定対象の不動産を訪問して査定を行うことです。担当者が現地を確認するため、日当たりや風通し、建物の劣化状況だけでなく、「騒音被害」「隣接物件との境界線」など机上査定では確認できないことを詳しく確認することができます。そのため、机上査定よりも審査の精度が高くなり、実際の買取価格に近い金額が提示されます。
Home Reなら物件の調査・査定に一切費用がかからず、住みながらの売却手続きを行うことが可能です。さらに、複数の不動産会社に声をかけて見積もりを比較することもできます。
買取業者の口コミや評判を調べる
適正な価格で買い取ってもらえるよう、査定額だけでなく、評判のよい買取業者に依頼しようとする意識も大切です。口コミサイトなどを調べることで、過去の利用者の声や業者の信頼性を確認できます。また、公式サイトに買取実績や売却事例が公開されていたらチェックしましょう。
豊富な取引実績のある会社は、事故物件の扱いに長けているため、適正な買取価格・柔軟な対応が期待できたり、売主の契約不適合責任なしで買い取ってもらえる可能性があったりします。さらに、弁護士や司法書士、税理士など各種士業との連携がある買取業者だと、相続や権利関係など特別な事情がある事故物件だった場合に、ワンストップで対応してもらえることでコストを抑えて売却できる場合があるため要チェックです。
不動産鑑定士に鑑定を依頼する
公的な証明力のある価格を知りたい場合は、不動産鑑定士に依頼する方法もあります。不動産鑑定士とは、不動産の経済価値を判定し、適正な価格を評価する国家資格者です。不動産鑑定士は、一般の不動産だけでなく事故物件にも強く、法律や市場の動向に基づいた公正な評価を行います。
鑑定評価書があれば、買取業者から提示される売却価格が低いかどうかの判断基準になり、不当な買い叩きを防ぐための価格交渉の材料にもなります。ただし、不動産鑑定士への依頼には20～50万円程度の依頼料がかかるため、親族間での売却交渉や遺産分割協議、相続トラブルなどが絡む物件の査定を依頼するのがおすすめです。
事故物件の買取価格を相場より上げる方法
事故物件だからといって、必ずしも安値で手放さなければならないわけではありません。工夫次第で、相場よりも高く売却できる可能性があります。ここでは、買取価格を上げるための3つの方法を紹介します。
特殊清掃やリフォームで原状回復しておく
事故物件の資産価値を高めるためには、特殊清掃やリフォームが効果的です。特殊清掃とは、単なる表面的な清掃だけでなく、専用の薬剤などを用いて除菌・殺菌や脱臭までを行う清掃のことです。事故物件に残された体液や血液には、感染症の原因となるウイルスや病原体が含まれている恐れがあるため、特殊清掃によって徹底的に清掃し、安全な状態にする必要があります。
物件の状態を整えることで、衛生面を改善できるだけでなく、買主が抱く心理的瑕疵を和らげることができるため、資産価値が向上します。
また、壁紙や床の汚れがひどく、特殊清掃のみで対応しきれない汚れがある場合には、リフォームも検討するべきです。ただし、リフォームには数十万～数百万の費用がかかる場合もあるため、事前に不動産会社に相談して、費用対効果を考えながらどの程度まで実施するか見極めましょう。
一定期間空けて売却する
事故物件は、発生から一定期間空けることで、心理的瑕疵が和らぎ、価格の下落幅が小さくなることが多いです。期間の長さの判断が難しい場合は、不動産会社に相談しながら最適な売り時を考えましょう。
ただし、ニュースやメディアで報道されたような大きな事件・事故の場合は、インターネット上に情報が残り続けるため、心理的瑕疵が残りやすく値下げ幅が変わりづらいため要注意です。また、事故物件を所有している間は、固定資産税や都市計画税、マンションの管理費などの維持管理費用がかかるため、一定期間空けて売却する際はランニングコストに注意が必要です。なお、期間を空けて売却する場合でも、事故物件の告知義務はなくならないため、告知を忘れないようにしようという誠実な姿勢が求められます。
物件に付加価値をつける
設備を充実させたり、建物の劣化状況や欠陥の有無を診断（ホームインスペクション）してもらうことで、事故物件の付加価値を高めることができます。
これらを実施すると「調査済み物件」として安心感のある取引をすることができます。また、物件に防犯カメラやオートロックなどのセキュリティ設備や、最新のシステムキッチンなど、需要の高い設備を導入することで、物件の魅力度が上がり、相場より高い価格でも売れる可能性が生まれます。
まとめ
事故物件の買取相場は、死因や物件の状況によって大きく異なりますが、適切な知識と対策を持つことで、納得のいく売却が可能です。ご自身で相場を調べることも大切ですが、事故物件ならではの複雑な事情を考慮した正確な査定額を知るには、専門業者への相談が近道です。
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