再建築不可物件で住宅ローンは組める？審査が厳しい理由と代替手段を紹介
条件の良い再建築不可物件の購入を検討していても、住宅ローンの審査に通らず悩む方はケースは珍しくありません。しかし、再建築不可物件であっても、ローンを利用できる可能性はあります。ただし、通常の物件を購入する場合に比べて、審査が厳しくなる傾向がある点に留意しておきましょう。
本記事では、審査が通りにくい理由や、住宅ローン以外の具体的な資金調達方法について詳しく解説します。
目次
再建築不可物件で住宅ローンを利用しにくい理由
再建築不可物件の住宅ローン審査が厳しい理由は、物件の担保価値の低さにあります。
住宅ローンを利用する際、ローンの仕組み上、購入する物件が担保となります。金融機関は万が一返済が滞った際、物件を競売にかけて資金を回収しますが、再建築不可物件は通常の物件に比べて売却価値が低いとみなされる可能性があります。このことから、貸し倒れのリスクを避けるためにローンが拒否されることがあるようです。
一方で、物件を購入する前に隣地を買い取ったり、購入後にセットバックを行うことを停止条件として提示することで、住宅ローンが受けられる場合もあります。ただし、こちらも土地の購入費用や工事費用などがかかるため、金額の見積もりを比較することが重要です。
再建築不可物件を購入する際の住宅ローン以外の方法
住宅ローンの審査に通らなかったからといって、購入を諦める必要はありません。再建築不可物件を購入する場合、住宅ローン以外の方法で資金を調達できるケースがあります。ここでは、代替となる4つのローンについて詳しく見ていきましょう。ご自身の状況に合った方法を探してみてください。
銀行のフリーローン
フリーローンとは、ローン申請時にその利用目的を自由に選択できるローンのことです。担保設定の有無によって「有担保型」と「無担保型」の2つに分けることができます。有担保型の方が金利が低く設定される一方で、融資上限金額が低くなる場合がある点には注意しましょう。フリーローンは物件の購入資金や諸費用など、幅広い用途に使えるのが魅力と言えます。ただし、追加で借入をする場合には、別途新たな契約が必要になるため気をつけなければなりません。
ノンバンクのローン
ノンバンクとは、クレジットカード会社や消費者金融など、預金業務を行わない金融機関を指します。銀行に比べてローン審査期間が短く、申し込みから2週間程度で融資が実行されるケースもあります。スピーディーに資金を用意したい場合には有効な選択肢となるでしょう。ただし、借入限度金額が低く、金利も銀行のローンに比べて高い場合がある点には気をつけなければなりません。
リフォームローン
再建築不可物件を購入後に、改修して住むことを考えている場合は、リフォームローンが利用できます。住宅ローンに比べると審査は緩い反面、借入限度金額が低めに設定されている傾向があります。購入費用と改修費用のバランスをしっかり計算しておきましょう。また、再建築不可物件自体、建物の構造を大きく変更するような大規模リフォームや増築等は行えません。あらかじめ法的に許可される工事の範囲を確認しておくことが大切です。
不動産ローン
既に別の不動産を所有している場合、それを担保にして融資を申請する不動産ローンが利用できます。ノンバンクなどに比べて金利負担が少なく、長期的な負担が軽くなる可能性があります。しかし、担保とする所有不動産に住宅ローンの残債がある場合、ローン返済が重なる「二重ローン」の状態に陥る点には注意しなければなりません。このような多重債務化は、月々のキャッシュフローを著しく圧迫し、家計の資金繰りに深刻な支障をきたす恐れがあります。利用を検討する際は、無理のない返済計画を立てることが不可欠です。
再建築不可物件でローンを利用する際の注意点
代替ローンを活用すれば再建築不可物件を購入できる可能性は広がりますが、一般的な住宅ローンとは異なるリスクが存在します。
ここでは、再建築不可物件でローンを利用する際に押さえておくべき3つの注意点について解説していくので参考にしてみてください。
金利が高い場合がある
再建築不可物件の購入でも利用できる代替ローンは、住宅ローンよりも金利が高く設定されている可能性があります。そのため、月々の返済額も高くなり、長期的な返済になるほど支払総額に大きな差が出ることになります。契約前に、事前に複数のローン計画を見比べて、負担を最小限におさえられるようにすることが必須です。
審査が必ず通る訳では無い
ノンバンクのローンやフリーローンなどは、住宅ローンに比べて契約成立の条件が緩い場合がありますが、必ず審査が通るわけではありません。審査が通る条件は、物件の状態や自己資産の多さに加えて、担当者の判断基準やタイミングなど複数の要素が絡んできます。条件を満たしていると思っても、予期せぬ理由で否決されるケースも見られます。
申請をする際は、一度購入を考えている物件の状態等を整理してから、複数の銀行に相談することが効果的です。
頭金を多く用意する必要がある
再建築不可物件でも利用可能なローンは、物件の担保価値の低さを補うために、通常より頭金を多く要求するケースが見られます。そのため希望する融資額を申請するには、手元にある程度の現金を用意しておくことが重要です。また、1つのローンでは購入資金の全てを賄えない場合もあるため、あわせて自己資金の準備が求められます。
まとめ
再建築不可物件は担保価値が低いため、一般的な住宅ローンの審査に通りにくい傾向があります。しかし、フリーローンやノンバンク、リフォームローンなどを活用することで、資金を調達できる可能性は残されています。金利の高さや必要な自己資金などを慎重に比較し、無理のない返済計画を立てていくことが非常に重要と言えるでしょう。
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