再建築不可の空き家はどう扱う？所有リスクと空き家問題解決の出口
再建築不可の空き家、売却しようにも査定価格が安かったりそもそも買い手がつかなかったりと、お困りではありませんか？しかし、自分で所有していると固定資産税がかかるばかりか、空き家への不法侵入や建物の倒壊リスクがあり、放置してはいけないのに対応できない大きな問題に発展しているかもしれません。
本記事では、訳あり物件買取を得意とする不動産買取会社Home Reが、再建築不可の空き家についての解決策をお伝えします。問題解決が難しい物件のお悩みから解放される一助になれば幸いです。
目次
再建築不可の空き家を所有し続けると発生する問題
再建築不可の空き家は建て替えができないため売却や賃貸が困難です。したがって、「いつかやらなきゃ」のまま問題が放置されやすい傾向があります。
しかし、人が住んでいる物件に比べて高額な固定資産税が発生することに加え、建物の倒壊や周辺環境の治安悪化など、全国で問題になっていることをご存じでしょうか？
当社が本社を構える静岡県で発生した空き屋問題の実例も交えながら紹介します。
固定資産税が高くなる
空き家は所有している限り固定資産税が毎年課税されます。
また、空き家が周辺環境へ悪影響を及ぼす「特定空き家」や管理不十分と判断される「管理不全空き家」に認定されると、その土地に適用されていた固定資産税の優遇措置が取り消され、固定資産税が最大6倍に増える可能性があります。
住宅用地特例による固定資産税の負担軽減を見てみましょう。
| 小規模住宅用地 （200㎡以下の部分） | 一般住宅用地 （200㎡を超える部分） | |
| 固定資産税の課税標準 | 1/6に減額 | 1/3に減額 |
参考：国土交通省
さらに、特定空き家等に対して自治体は修繕や改善の指導・命令を行いますが、もし従わない場合は50万円以下の過料が科されることもあります。空き家の放置は大きな負担につながるため、早めの管理・活用が重要です。
倒壊する危険がある
再建築不可の空き家は老朽化が進んでいることに加え、人が手入れをしていないケースも多く、倒壊の危険性が高いです。
万が一空き家が倒壊して周囲の建物や住民に被害を与えた場合、所有者が高額な賠償責任を問われる可能性があります。
2025年10月の静岡県焼津市の事例では、長年放置された「特定空き家」の外壁が崩れ、一時周辺道路が交通規制される事故が起きました。
約20年前から空き家になっていましたが、改善されないまま放置されていた建物による倒壊事故です。周辺住民にとって危険な状態となっていました。動画をご覧いただくと老朽化した建物による被害がわかりやすいのではないでしょうか。
参考：SBS（TBSニュース）
再建不可物件は一度倒壊すると新たに建物を建て直すことができず、固定資産税の優遇措置も受けられません。その結果、所有者の管理不備によるトラブル発生時のリスクに加え、長期的にみると金銭的負担が大きくなる点にも注意が必要です。
周辺の治安が悪化する
管理が不十分な空き家は、不法投棄や不法侵入、放火など、さまざまな犯罪の温床となる恐れがあります。こうした被害は所有者だけでなく周辺住民にも影響するため、トラブルを防ぐには早急な対策と適切な管理が求められます。
静岡県三島市の事例では、2025年6月に住所不定の自称・作業員の男性（当時41歳）が空き家へ不法侵入した事件がありました。不法侵入した犯人が罰せられる内容ですが、空き家に不法侵入されないよう対策するのは所有者の務めです。
なお、この事件では窃盗や放火などの被害はなかったとのことです。
再建築不可の空き家問題を解決するポイント
再建築不可の空き家は、法律上の問題を抱えていない物件と比較すると売却や処分が面倒です。
Home Reでは再建築不可物件の買取実績が多数ありますが、まずはご自身で解決したいという方向けに最初のステップをお伝えします。
再建築不可の要因を把握する
空き家を売却する前には、その物件が本当に再建築不可であるか、また再建築不可であれば要因を正しく把握しましょう。
調査方法としては、役所の窓口で確認する、自治体のホームページで建築制限の情報を調べる、あるいは専門の不動産会社へ相談するという3つの手段があります。事前に状況を正確に知ることで、スムーズな売却や今後の方針決定がしやすくなります。
静岡市の建築基準についてまとめた情報があるので「静岡市開発許可技術基準」のページもぜひご参照ください。
もし解決に向けて手間がかかる、わからないなどのお悩みがある場合、Home Reが力になります。お気軽にご相談ください。
建築物を残す
再建築不可物件は、一度解体してしまうと新たに建物を建てられません。しかし、土地の固定資産税が解体前より高くなる場合があります。
ただし、再建築不可物件は一定の条件を満たせばリフォームは可能で、実施することで物件の利用価値が向上するケースもあります。そのため、あえて建物を取り壊さず現状を活かしたほうが、高い価格で売却できる可能性もある点を理解しておくことが大切です。
Home Reでは、将来の用途を検討した上で建築物を残したまま、あるいは解体・更地にして買主を探すことができます。豊富な経験と顧客ネットワークがあるから再建築不可物件を適正価格で買取可能です。
再建築不可の空き家問題を早期に解決するには
再建不可の空き家を放置すると老朽化が加速し、建物の安全性だけでなく資産価値そのものが大きく下がってしまいます。
建物の状態が悪化するほど、対応できる専門業者や買取業者は減り、売却や活用の選択肢はどんどん狭くなります。そのため、再建不可物件は「価値が残っているうちに早めに売却する」ことが非常に重要です。
Home Reなら、空き家の調査や査定をすべて無料で依頼でき、売却に向けた初期費用が一切かかりません。
相続した空き家をそのまま放置してしまっている場合でも、片付けや整理のサポートが受けられるため、相続手続きさえ完了していれば、すぐに売却へ進める点が大きなメリットです。状況が悪化する前に、早めの相談が将来の負担軽減につながります。ぜひお気軽にご相談ください。
よくある質問
再建築不可物件の空き家についてよくある質問をまとめました。
売却以外に再建築不可の空き家を活用する方法はある？
再建築不可物件でも、リフォームやセットバック、接道義務「但し書き」申請などで再建築可能になるケースがあります。
また、老朽化が著しい場合は解体して土地を売却したり、駐車場等の活用に切り替える方法も選択肢です。いずれの方法も工事費用や申請費用、初期コストが発生するため、事前に十分な費用の確認と専門家への相談が必要です。
再建築不可物件の今後の扱いは？
現時点では、2026年以降に「再建築不可物件」を直接対象とした新たな国の法律が制定される予定は特に公表されていません。しかし、2023年には空家等対策特別措置法が改正され空き家対策が強化されており、2025年4月の建築基準法改正では既存不適格建築物の取り扱いやリフォーム・確認申請のハードルが見直されています。
これら一連の法整備の流れから、再建築不可物件に関する規制や運用が今後さらに厳しくなり、取り扱いが難しくなる可能性が高いと考えられます。