訳あり物件に告知義務はある？｜発生条件や期間、違反時のリスク等を解説
所有している不動産が「事故物件（心理的瑕疵）」になってしまった際、売却や賃貸を検討する上で大きな悩みとなるのが告知義務の範囲です。
どの程度の事案であれば説明が必要なのか、あるいはいつまで伝え続けるべきなのか、判断に迷うオーナー様は少なくありません。
本記事では、国土交通省のガイドラインに基づき、告知義務が発生する具体的な基準や期間、そして告知を怠った際のリスクについて詳しく解説します。
適正な取引を行うための知識を身につけ、トラブルを未然に防ぎましょう。
目次
訳あり物件の告知義務が発生する条件
宅地家建物取引業法において、不動産会社や売主・貸主は、物件や土地に何らかの不具合や欠陥（瑕疵）がある場合、それを相手方に伝える義務があります。
瑕疵は大きく以下の4つに分類されます
| 心理的瑕疵 買主・借主が物件を利用するにあたり、精神的に嫌悪感や抵抗を感じる事柄 （事件、自殺など） 物理的瑕疵 物件そのものに物理的な欠陥等が見られる事柄 （地盤沈下、雨漏り、シロアリが出るなど） 環境的瑕疵 物件の周辺環境が買主・借主に不快感や不利益さを与える事柄（火葬場、廃棄物処理施設、暴力団事務所、遊戯施設が近いなど） 法律的瑕疵 物件が「建築基準法」「都市計画法」「消防法」といった現行法に対応していないなどの事柄 |
心理的瑕疵における訳あり物件の告知義務
心理的瑕疵は、物理的な欠陥と異なり目に見えないため、告知の判断が非常にデリケートな問題です。
2021年には国土交通省から「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」が発表されており、宅建業者の判断基準がより細かく定義されました。これを元に、具体的にどのような事案が発生した際に義務が生じるのか、またどのような状況であれば免除されるのか、その境界線を知っておくことが重要です。 ここでは、最新のガイドラインに基づいた判断基準について掘り下げていきます。
告知義務が発生するケース
心理的瑕疵において、明確に告知義務が発生する主なケースは以下の通りです。
- 自殺、他殺、孤独死、火災、災害による死の場合
- 発見が遅れ、特殊清掃が行われた場合
- 借主・買主に大きな影響がある場合
ただし、告知の要否は内容によって判断が難しい場合もあります。 そのため、最終的には過去の裁判事例や、仲介に入る宅地建物取引業者の裁量によって対応が決定されることも覚えておきましょう。
告知義務が発生しないケース
心理的瑕疵には、必ずしも告知しなくて良いとされる例外的なケースが存在します。 過度な告知は物件価値を不必要に下げてしまう恐れがあるため、以下の基準を正しく把握しましょう。 この見出しではどのような死因であれば義務を負わないのか、4つの項目に分けて具体的に説明します。
1. 日常生活における自然死の場合
老衰や持病による病死といった「自然死」の場合、原則として心理的瑕疵には該当せず、告知義務はないとされています。また、階段からの転落や食事中の誤嚥（ごえん）、入浴中の溺死といった日常生活の中で生じた不慮の事故も告知の対象外です。
これらは誰にでも起こりうる事象であり、買主の嫌悪感を強く煽るものではないと考えられているからです。
ただし、これらの死因であっても、発見が遅れ、遺体の腐敗により特殊清掃や大規模なリフォームが行われた場合は、告知義務が発生するため注意してください。
2. 賃貸物件での1以外のケースにおいてその後3年が経過している場合
賃貸借契約においては、自殺や事故死などの事案が発生してから概ね3年が経過していれば、借主に告知しなくてもよいとされています。 これは時間の経過とともに、入居者の心理的抵抗が薄れると判断されているためです。 たとえ特殊清掃が行われたケースであっても、この3年という期間がひとつの目安となります。
ただし、これはあくまで「賃貸」の場合であり、「売買契約」においては3年を過ぎても告知義務が残り続ける点に留意しましょう。
3. 集合住宅における隣接住戸での発生の場合
マンションなどの集合住宅において、心理的瑕疵のある住戸が取引の対象ではない場合、他の部屋の取引でその事実を告知する必要はありません。
例えば、102号室を貸し出す際、隣の101号室や103号室で過去に事件があったとしても、原則として説明義務は生じないのです。
ただし、世間を騒がせた大きな事件など、著しく周知性が高い場合は、隣接住戸であっても説明が必要になるケースが想定されます。
4. 集合住宅における通常使用しない共用部での発生の場合
集合住宅の共用部分で発生した事案についても、借主や買主が日常生活で通常使用しない場所であれば、告知は不要とされています。
例えば、居住者が立ち入ることのない屋上や配管スペースなどでの事案がこれに該当します。 一方で、エレベーター内やエントランス、廊下など、毎日の生活で頻繁に使用する場所で発生した場合は、その限りではありません。 加えて、事件性が極めて高いケースでは、使用頻度に関わらず説明責任を果たすのが安全な選択と言えるでしょう。
訳あり物件の告知義務の期間
2021年に国土交通省が策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、賃貸契約は3年間の告知義務が発生することが定められています。
一方で、売買契約の場合は無期限で告知義務が発生するため注意が必要です。
訳あり物件の告知義務を果たさないとどうなる？
告知義務がある瑕疵を意図的に隠して取引を行った場合、後から大きなトラブルに発展する可能性が高いです。 契約不適合責任を問われ、損害賠償請求や契約そのものの解除を要求されるリスクは避けられません。
また、SNSや事故物件サイトなどの普及により、隠し通すことは以前よりも困難になっています。 たとえガイドライン上の告知期間を過ぎていても、世間的に周知されている場合は説明責任を果たしておくべきでしょう。
訳あり物件の告知義務を果たす際の注意点
売主や貸主は、買主・借主に対して瑕疵となり得る内容を誠実に話す必要があります。
特に心理的瑕疵に関しては、単に「人が亡くなった事実」だけを伝えるだけではなく、発生日時や死因の概要に加え、発見場所や特殊清掃の有無、報道の有無についても整理して説明しなければなりません。
これらを伝える際は、以下の2つのポイントを意識することで、スムーズな合意形成へと繋げることができます。
書面で説明を行う
告知義務を果たす際は、内容を記載した書面を交付して説明するのが望ましいでしょう。
口頭だけでは事実確認が曖昧になり、将来的な紛争の火種となります。 重要事項説明書や告知書に詳細を明記し、双方が内容を承諾した証拠を残すことが大切です。 これにより情報の曖昧さを排除し、オーナー様自身の身を守ることにも繋がります。
故人や遺族へ配慮する
告知を行うにあたっては、亡くなった方やその遺族のプライバシーを尊重することも忘れてはなりません。
心理的瑕疵の内容を伝える際、故人の氏名や、遺体の具体的な状況など、必要以上に詳細な情報を開示する必要はありません。 あくまで不動産取引を判断するための客観的な事実のみを、淡々と伝えるように心がけてください。
適切な配慮を持って接することで、倫理的にも法的にも誠実な取引を目指しましょう。
まとめ
所有する不動産が「訳あり物件」となった場合、告知義務を正しく果たすことは、後の大きなトラブルを回避するために不可欠です。
一方で条件によっては、告知の義務が発生しない場合もあります。そのため、まずは現在の状況を整理し、信頼できる専門家へ相談することが重要となります。
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