私道で再建築不可になる理由とは｜建て替え可能にする方法を紹介
実家を相続したり、古家付きの土地を所有したりしている方の中には、いざ建て替えや売却を検討した際に前面道路が私道であることが影響して再建築不可となるケースがあります。その際、家を建て直せない具体的な理由が分からず疑問に思うこともあるでしょう。
本記事では、私道によって再建築不可となる法的な理由や、それをクリアして再建築可能にするための具体的な手続きについて詳しく解説します。
目次
私道によって物件が再建築不可になる条件とは
私道に接している土地に建物を新築・建て替えする際、建築基準法が定める条件をクリアしていない場合は「再建築不可物件」として認定されます。その主な判断の基準となるのが、建築基準法第43条で定められている「接道義務」というルールです。
満たすべき具体的な条件は、以下の通りとなっています。
| ・建築基準法で定められている幅員4m以上の道路に敷地が接していること ・敷地が道路に対して2m以上接していなければならないこと |
目の前にある道が私道であっても、この法律上の「道路」として行政から認められていなかったり、幅や接する長さが規定に満たなかったりすると、新しく家を建て直す許可が下りません。
したがって、私道に面した土地を活用する際は、接道義務を満たしているかどうかの確認が不可欠となります。そのため、まずは所有する土地と接する私道の法的な扱いを把握することから始めましょう。
参照：建築基準法四十三条
私道によって再建築不可の物件を「再建築可能」にする方法
私道に面していることで再建築不可と判断された物件でも、建て替えを諦める必要はありません。適切な手続きを踏むことで、再建築が可能になるケースが存在します。
この見出しでは、再建築不可の制限を解除するための代表的な4つの方法について詳しく解説していきます。ご自身の物件の状況と照らし合わせながら、実現可能な解決策を探してみてください。
セットバックを行う
敷地に接する道路の幅が4mに満たないケースでは、道路の中心から2mの位置まで境界線を下げる「セットバック」を実施することにより、建て替えの条件をクリアできます。
これは、敷地の一部を道路として提供することで、実質的に前面道路の幅を4m確保したとみなす制度です。一方で、後退させて提供した土地は道路とみなされるため、自身の敷地面積が減少してしまう点には注意が必要です。
さらに、敷地境界を確定させるための測量や、後退した部分の道路の舗装にかかる工事費用などは自己負担となります。そのため、セットバックを検討する際は、あらかじめ必要なコストを見積もっておくことが大切です。費用や将来の家の広さを総合的に判断して、実行するかどうかを決めるようにしてください。
周囲の土地を買取・借用する
周囲の土地を買い取って、道路に接する幅を2m以上確保できれば、再建築不可の制限が外れて一般的な物件と同じように建て替えが可能となります。
これは、隣地を取り込むことで物理的に接道義務をクリアする確実な方法です。ただし、実行するには購入資金を用意したうえで、隣人と直接交渉する必要があります。また、必ずしも相手が売却に応じてくれるとは限らないため、十分な対話が求められるでしょう。
土地の買い取りのハードルが高いのであれば、隣の土地を一時的に借り受けるという選択肢も考えられます。その場合、新しく建物を建てる際に、役所の審査を受けるための「建築確認申請」という手続きが必須となります。
<h3>建築基準法第43条の但し書き許可を得る</h3>
接している私道が建築基準法上の「道路」という扱いではなくても、特定行政庁が建築審査会からの同意を取り付けることで特別に建物の建築が許可されます。
この特例措置を受けるためには、「周辺に広大な緑地や公園が広がっている」「農道などと接している」「災害時などに安全に避難できる通路に面している」といった一定の基準を満たさなければなりません。また、実際に許可が下りるか否かは、該当エリアの実情や、各自治体に設置された建築審査会ごとの見解に大きく左右されます。そのため、個人で手続きを進めるのではなく、専門家等に相談しながら申請を進めることが望ましいと言えます。
参照：静岡市建築基準法第43条第2項第2号の規定に基づく許可申請書
位置指定道路の申請
対象の土地に面している私道が、建築基準法における「道路」に該当しないケースでも、行政から「位置指定道路」の認定を受けることで建て替えが可能になることがあります。この「位置指定道路」とは、道幅が4m以上ある私道のうち、特定行政庁によって「道路位置指定」がなされたものを指します。
認定を得るための条件として、4m以上の幅員の確保や、自動車が通り抜けられる構造になっていることなどが挙げられます。さらに、道路としての機能を果たすために、排水用の側溝を設けたり、角地の隅切り等を行ったりする工事も必要です。こうした具体的な審査基準は、但し書き許可と同様に各自治体によって細かく異なります。そのため、実際に申請の手続きを進める前には、管轄する役所の窓口へ事前の相談を行うことが重要です。
条件をクリアできるかしっかりと調査したうえで、計画的に申請準備を進めていきましょう。
私道を加味して再建築不可物件を改善する際のポイント
再建築不可物件を再建築可能な状態にするためには、単に役所への申請を済ませればよいというわけではありません。
特に前面道路が私道である場合、周囲の住民との関係性や、工事に伴う予算の確保など、事前に確認・準備しておくべき事項が多岐にわたります。無事に建て替えや売却を実現するためにも、注意点を把握しておくことが欠かせません。
ここでは、私道が関係する再建築不可物件を改善していく上で、特に意識しておきたい重要なポイントについて詳しく解説していきます。
再建築以外のコストが発生する
再建築不可物件を改善するにあたり、リフォームや建物の再建築そのものにかかる費用だけでなく、付随するコストが発生する可能性があります。例えば、セットバックに伴う測量・舗装の工事費や、接道要件を満たすための隣地の購入費などです。これらの費用は想定以上に高額になることも珍しくありません。そのため、実行前に見積もり等をしっかり行い、計画性を持って進める必要があります。
私道所有者の把握しておく
物件を再建築可能にするための工事等を行うにあたり、誰が私道の所有者であるかを調べることは重要です。私道の所有者は、役所の窓口や法務局で手に入る公図および登記簿謄本などから確認することができます。複数人で私道の所有権を共有している場合もあるため、正確な権利関係を把握しておかなければなりません。また、そもそも土地に接している道路が本当に私道かどうかも改めて確認しておきましょう。私道だと思い込んでいたという勘違いを防ぐことで、各種申請や契約を行う際にミスが起きにくくなります。
通行・掘削承諾書を取得する
自分自身が私道の所有権を持っていない状態で工事を行うには、所有者から通行・掘削承諾書を取り交わす必要があります。
これは、工事車両の通行や、水道管・ガス管などを敷設するための掘削工事を認めてもらうための重要な書類です。私道の所有権を持っている人が複数人いる場合は、原則として全員から許可を得る必要があります。
改善が難しい場合は売却という手段も
費用面や、立地条件から再建築不可物件の改善が難しい場合、物件を売却するのも1つの手段です。
売却する場合、「不動産仲介を通じた売却」「専門業者による直接買取」や「親族などへ個人間での売買」の3パターンの選択肢が挙げられます。無事に売却が完了すれば、固定資産税の支払いや定期的なメンテナンスの負担、解体作業費や老朽化に伴う倒壊の不安などを解消できます。
「HomeRe」では、対象物件への訪問調査および買取査定を一切の費用なしで承っております。また、家の中に残ったままの不用品処分や遺品整理のフォロー体制も万全です。
ご相談は公式ホームページの専用フォームやLINEを通じて、いつでもお気軽にお問い合わせいただけます。再建築不可物件の処分や活用方法でお悩みの方は、ぜひ一度お声がけください。
まとめ
今回は、前面道路が私道であるために再建築不可となってしまう理由や、それを再建築可能にするための具体的な方法について解説しました。
セットバックや位置指定道路の申請など、法的な要件を満たすことで建て替えへの道は開けます。
一方で、場合によっては費用負担や私道所有者との交渉などを行う必要もあります。個人での解決が難しいと感じた場合は、無理をせずに専門業者へ相談することも検討してみてください。