事故物件を売却したい方必見！告知義務や売却方法・ポイントについて解説
「所有している物件が事故物件になってしまい、どう処分すればよいかわからない」「事故物件を売却したいが、何から手をつければよいのだろうか」
このようにお悩みではないでしょうか。心理的な瑕疵（かし）がある事故物件は、一般的な不動産よりも売却のハードルが高くなる傾向にあります。しかし、適切な方法と手順を踏めば売却は可能です。
この記事では、事故物件を売却する2つの方法や発生する費用、売却時の重要なポイントについて解説します。ご自身の状況に合った最適な方法を見つける参考にしてください。
目次
事故物件を売却する方法
事故物件を売却するには、大きく分けて「仲介の買い取り」と「直接買い取り」という2つの方法があります。それぞれの方法にメリットとデメリットがあり、物件の状態や「いつまでに売りたいか」「いくらで売りたいか」という希望によって適した選択肢が異なります。ここでは、それぞれの特徴について詳しく解説します。
仲介での買い取り
仲介での買い取りとは、売主と買主の間に不動産会社が入り、売買契約を成立させる方法です。事故物件であっても、通常の物件と同様に一般市場へ売り出すことが可能です。チラシやインターネットを通じて購入希望者を募り、内覧を経て契約へと進む流れも変わりません。仲介の最大のメリットは、売主が希望する価格で市場へ売り出せる点です。相場に近い価格での売却を目指せるため、手元に残る金額を最大化できる可能性があります。
一方で、心理的な抵抗感から買主が見つかるまでに長い時間を要する場合が少なくありません。また、成約時には不動産会社へ支払う仲介手数料が発生するため、売却費用がかさむ点も考慮する必要があります。広く情報を公開するため、事故物件であることがインターネット上で知られてしまう可能性も高いでしょう。
立地がよいなど条件が魅力的な物件であれば、仲介での売却がおすすめです。
不動産会社での直接買い取り
直接買い取りとは、不動産会社や買い取り専門業者に物件を直接買い取ってもらう方法です。買主を探す活動が不要なため、現状のままスピーディーに売却できる点が大きな特徴です。仲介のようにいつ売れるかわからないという不安がなく、現金化までの期間が短い点や、仲介手数料がかからない点もメリットといえます。
ただし、不動産会社は買い取った後にリフォームなどを行って再販するため、売却価格は仲介相場よりも安くなる傾向にあります。
長期間買主が見つからない場合や、過去に仲介での売却を断られてしまった場合には、買い取りが有力な選択肢となるでしょう。買い取りを依頼する際は、1社だけで即決せず、複数の不動産会社に査定を依頼し、価格や条件を慎重に比較検討するのがポイントです。
なお、Home Reなら物件の調査・査定に一切費用がかからず、住みながらの売却手続きを行うことも可能となっています。
事故物件を売却するときにかかる費用
事故物件を売却する際には、売却代金が全て手元に残るわけではありません。税金や手数料などの諸経費がかかるため、それらを差し引いた金額が最終的な手取りとなります。資金計画を立てるためにも、どのような費用が必要になるのか事前に把握したうえで売却を検討しましょう。
印紙税
印紙税とは、契約書、受取書、証書、通帳など、経済的な取引に伴って作成される文書に対して課税される税金です。事故物件を売却する際に売主と買主（または買取業者）の間で交わす「不動産売買契約書」も、この印紙税の課税対象となります。
税額は契約書に記載された売買金額によって決まります。例えば、事故物件が1,000万円で売れた場合、原則として印紙税は1万円です。ただし、租税特別措置法により、2027年3月31日までに作成された不動産売買契約書であれば軽減税率が適用されます。軽減税率が適用されると税額が安くなるため、契約時の負担が軽減されます。
参照：税務署 土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ
譲渡所得税
譲渡所得税とは、土地や建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を譲渡（売却）した際に生じる利益（所得）に対して課される税金です。これは所得税と住民税を合わせた総称であり、事故物件の売却においても、購入時より高く売れて利益が出た場合に課税されます。
税率は、不動産を所有していた期間によって大きく変わるため注意が必要です。物件の売却を行った年の1月1日時点で所有期間が5年以下である場合は「短期譲渡所得」、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率が異なります。また、マイホーム（居住用財産）を売却した場合には、最高3,000万円までの特別控除が受けられる可能性があります。ご自身が対象に該当するかどうか、事前に確認しておくのがおすすめです。
事故物件を売却する際のポイント
事故物件をスムーズかつトラブルなく売却するためには、いくつか押さえておくべきポイントがあります。物件の印象をよくするための対策や、法的な責任を回避するための注意点を理解しておくことが大切です。ここでは、事故物件を売却する際に意識したい4つのポイントを紹介します。
リフォームや清掃を行う
事故物件の買主を見つけやすくするためには、特殊清掃を行うのが効果的です。特殊清掃とは、単なる表面的な清掃だけでなく、専用の薬剤や機材を用いて除菌・殺菌や脱臭までを徹底的に行う清掃を指します。事故物件における体液や血液には、感染症の原因となるウイルスや病原体が含まれている恐れがあるため、専門業者による特殊清掃で衛生的な状態に戻すことが必要です。
また、特殊清掃のみでは対応しきれない床や壁の染み、強い臭いが残っている場合には、リフォームも検討するべきです。事故物件の状態を改善し、清潔感を回復させれば、購入希望者の心理的瑕疵（かし）や衛生面への不安が緩和され、買主も見つかりやすくなります。
ただし、費用をかけすぎても物件が売れ残ってしまえば、特殊清掃やリフォームの費用が赤字になってしまいます。実施する前に、費用対効果について不動産会社に相談しましょう。
一定期間空けて売却する
事故や事件が発生した直後は、近隣住民の記憶にも新しく、マイナスな印象が強いため買主が見つかりにくい傾向があります。そのため、あえて一定期間おいてから売却することで、心理的瑕疵が弱まり、買主が見つかる可能性が高まります。
どの程度の期間を空けるべきかの判断は難しいため、不動産会社の担当者に相談しながら戦略を考えましょう。ただし、事故物件を所有している間は、住んでいなくても固定資産税や維持管理費用がかかり続けます。
一定期間空けて売却する際は、ランニングコストによる負担に注意が必要です。また、期間を空けて売却する場合であっても、事故物件であることの告知義務はなくなりません。時間が経ったからといって事実を隠さず、告知を忘れないようにしましょう。
告知義務を怠らない
マンションを売却する場合は、自分の部屋（専有部分）だけでなく、共用部分での人の死も事故物件として扱われる場合があります。エントランスやエレベーターなど、住民が頻繁に利用する共用部分で事件や事故があった場合、告知義務が発生することが多いため注意が必要です。
売却の際には管理会社などに確認し、告知義務の有無を明確にしておきましょう。また、建物を解体して更地として売却する場合にも告知義務には注意が必要です。物件を更地にしても「過去にその場所で人の死があった」という事実は消えないため、告知義務を怠ってはなりません。
あえてそのままの状態で売る
清掃やリフォームをせず、あえてそのままの状態で売るという方法も一つの選択肢です。物件を探している人の中には、予算を抑えるためにあえて低価格の事故物件や、状態の悪い物件を探している人もいます。こうした層は、購入後に自分好みにリノベーションすることを前提としている場合が多いため、そのままの状態でも購入してもらえる可能性があるのです。
現況のまま売ると、売主は清掃やリフォームの手間や費用をかけることなく、スムーズに事故物件を手放すことができます。ただ、事故物件の売却後に、シロアリ被害や雨漏りなど、自分が知らない瑕疵・欠陥が見つかることもあります。売主は不動産売却後一定期間の「契約不適合責任」を負うため、後々に見つかった欠陥には売主が修補や賠償の対応をしなければなりません。
「契約不適合責任」とは、引き渡した目的物に契約内容と異なる点（種類、品質、数量に関する不適合）があることが分かった場合に売主が負う責任のことです。この責任を負わないためには、買い取り業者などに対して契約不適合責任を免責にして売却するべきです。
事故物件の売却に強い不動産会社に依頼する
事故物件を売却するときには、どの不動産会社に依頼するかも重要です。一般的な不動産会社では事故物件の取り扱い経験が少なく、敬遠されたり、適切な販売活動ができなかったりすることがあります。
一方、事故物件の売却に強い会社であれば、特殊清掃やリフォームといった必要な対応をサポートしてもらえる可能性があります。また、独自の販路を持っているため、事故物件をスムーズに売却できたり、高価買取を目指しやすくなったりするでしょう。
さらに、引き渡し後のトラブルが発生する可能性が低くなる点もメリットです。専門業者であれば、売主の契約不適合責任を引き渡し時点で免責にしてもらえるケースもあり、安心して売却できます。まずは、売却を検討している不動産会社に、自分の所有する事故物件が取り扱い可能かを確認しましょう。そのうえで、事故物件の売却実績や買取価格などを比較できるように、複数社に問い合わせてよりよい不動産会社に依頼することが成功への近道です。
まとめ
事故物件の売却には、「仲介」と「買い取り」の2つの方法がありますが、それぞれにメリットと注意点があります。高値売却を目指すなら仲介が適していますが、事故物件の場合は買主が見つかりにくく、長期化するリスクがあります。また、告知義務や契約不適合責任といった法的なリスクも考慮しなければなりません。
もし、「早く手放したい」「売却後のトラブルや責任を回避したい」「リフォーム費用などの出費を抑えたい」とお考えであれば、不動産会社による直接買い取りがおすすめです。買い取りであれば、現状のままスピーディーに現金化でき、契約不適合責任も免責となる場合も見られるため、精神的な負担も大幅に軽減されます。
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