再建築不可物件の今後・将来性は？建築基準法改正に伴うリフォームのリスクと4号特例【2025年法改正】

再建築不可物件を所有したまま放置することは非常にリスクが高まっています。

特に、窓が割れていたり雑草が生い茂っていたりするような管理不全の空き家を放置することは、高額な固定資産税や売却時の価値が下がるなどの問題を後回しにすることと同様です。

この記事では、2025年の法改正によって再建築不可物件の所有リスクがどれだけ高まっているか、いかにリフォームが難しいかを解説します。

2025年以降高まる再建築不可物件の所有リスク

再建築不可物件の今後についてはハイリスクと言われています。2025年から2026年にかけて不動産に関する法律や税制が相次いで厳格化され、再建築不可物件は持っているだけで負債化する可能性が高いからです。

再建築不可物件をリフォームして貸し出そうと考える方は少なくありません。

しかし、2025年の法改正によって建築基準法が改正され、木造住宅の審査を簡略化していた「4号特例」が縮小されるため、リフォームによって再建築不可物件を収益化しようとする考えは通用しなくなります。

4号特例によって、大規模なリフォームを行う際にこれまで不要だった「建築確認申請」が必要となる物件の範囲が大幅に広がります。

2025年の4号特例の法改正に伴い、手続きが複雑または費用が高すぎるため、再建築不可物件をリフォームしたくても現実的に難しくなりました。

再建築不可物件は、固定資産税の優遇措置（住宅用地特例）が解除され、税金が最大6倍に跳ね上がるリスクがあります。

2023年の法改正に伴い、倒壊しそうな「特定空き家」だけでなく、管理が行き届いていない「管理不全空き家」も増税対象となりました。

再建築不可物件は古い家屋が多く、相続後に誰も住まなければすぐに劣化が進みます。自治体から「管理不全」と認定されれば、これまでの6倍もの固定資産税を支払い続けなければなりません。

インターネットで検索すると「セットバックすれば再建築できる」「リフォームで再生できる」といったテクニックがてきます。しかし、資金潤沢な不動産投資家ならまだしも、相続した一般の方が実行するにはハードルが高すぎるのが難点です。

再建築不可物件を「建築可能」にするには、接道義務（道路に2m以上接する）を満たす必要があります。理論上は以下の方法がありますが、どれも一筋縄ではいきません。

隣人が土地を売ったり貸してくれたりする保証はありません。足元を見られて高値をふっかけられるケースや、交渉自体がトラブルの火種になる可能性があります。また、借地で接道を満たして建築確認を通すのは法的リスクがあるためおすすめしづらい手法です。

自分の土地を道路として提供するため敷地面積が減ります。測量費や道路整備費は自己負担となるケースが多く、セットバックを行うときに数百万円の持ち出しになることも珍しくありません。

建築審査会の同意を得たり私道を位置指定道路にしたりする手続きには専門知識が必要です。また、必ず許可が下りるとは限らず、手間と費用をかけたのに認められなかったというリスクもあります。

再建築不可物件のリフォームには厳しい制限があります。

主要構造部の半分以上を直す大規模改修は建築確認申請が必要ですが、現実的に申請が通る可能性は低いです。再建築不可物件をリフォームしても耐震性能に根本的な不安が残る程度の修繕にとどまることになります。

再建築不可物件の場合、防火地域外で10㎡未満の増築や壁紙の張替え、設備交換など、現状を維持するために申請不要のリフォームのみが認められています。資産価値を高めるものではないため、今後売却するときに再建築不可物件として扱わざるを得ません。

2025年以降、再建築不可物件を取り巻く環境は厳しさを増します。経済合理性を考えるなら税金が高くなる前に、あるいは建物が老朽化して特定空き家になる前に手放しましょう。

再建築不可物件の将来の不安を解決する唯一の手段は専門業者への売却です。

Home Reは「不動産の再生」をテーマに事業をしており、再建築不可物件などの訳あり物件の買取を得意としています。

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