再建築不可物件とは|再建築できない理由や活用方法などを解説
再建築不可物件を所有したまま放置することは非常にリスクが高まっています。特に、窓が割れているような管理不全の空き家を放置することは、高額な固定資産税や売却時の価値の低下につながりかねません。この記事では、再建築不可物件の定義や具体例、そして資産価値を取り戻すための具体的な解決策や売却方法について解説します。ご自身の所有物件について不安や迷いがある方はご参考にしていただければ幸いです。
目次
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、現在の物件を取り壊しての新築や、大規模な改築が法律によって制限されている物件のことです。
具体的には、建築基準法の規定を満たしていない物件が、この再建築不可物件に該当します。
なお、この制限は日本全国どこでも適用されるわけではなく、「都市計画区域」と「準都市計画区域内」にある物件に対してのみ適用されます。
「都市計画区域」とは、市や一定規模の町村の中心となる市街地を含み、一体的な整備・開発・保全計画を定めている区域のことです。
一方、「準都市計画区域」とは、現時点で相当数の建設・開発が行なわれていたり、その見込みがあったりする場合に、無秩序な開発を防ぎ土地利用を規制するために定めている区域のことを指します。
再建築不可物件の具体例
物件が再建築不可になってしまう条件は建物の古さや構造だけではありません。
建物の建っている所有地や、その敷地が接している道路との関係性が主な要因となります。
ここでは、再建築不可となってしまう代表的な3つのケースを紹介します。
道路に接する敷地の間口が2m未満である
建築基準法第43条において「建築物の敷地は、道路に2m以上接しなければならない」と定められており、これを「接道義務」と呼びます。
接道義務は、火災などの緊急時に救急車両や消防車の進入をスムーズにしたり、住人の避難経路を確保したりするために定められている重要なルールです。また、敷地の周りが完全に他人の所有地に囲まれており、直接道路に出られない土地（袋地）も接道義務を満たせないため再建築不可となります。
さらに、池や沼、河川、海洋などを利用しないと他の土地や道路に通じない土地、崖があって土地と公の道路との間に激しい高低差がみられる土地は「準袋地」と呼ばれます。この準袋地も、袋地と同じように原則として再建築が認められません。
建築基準法上の道路に接していない
敷地が道路に2m以上接していたとしても、その道路が建築基準法上で規定された道路ではない場合、再建築不可となってしまいます。建築基準法では、原則として道路の道幅（幅員）が4m以上ない場合、建築基準法上の道路として認められません。
道路に接する路地部分の長さが規格外
細長い路地（専用通路）を進んだ先に建築物の敷地がある形状の土地を「旗竿地（はたざおち）」と呼び、間口が2m以上あっても、路地部分の長さによっては再建築不可になることがあります。
自治体の条例によって、路地の長さに対する必要な幅員（幅）が定められており、路地が長くなるほど、より広い幅員が求められるのが一般的です。
この幅員の規定を満たしていないと再建築不可になってしまいます。
路地部分の長さに関する規定や制限は自治体によって異なるため、所有する物件の管轄役所で確認しておきましょう。
再建築不可物件を再建築可能にする方法
再建築不可物件であっても、条件を満たしたり手続きを行ったりすることで、再建築が可能になる（資産価値を取り戻す）救済措置がいくつか存在します。ここでは、物件を再建築可能にするための具体的な4つの手法を解説します。
セットバックを利用する
「セットバック」とは、敷地に面している道路の幅員が4m未満の場合に、建築物を道路の中心線から一定距離後退させて建築することです。後退させた敷地の一部を「みなし道路」として提供することで、道路幅を4m確保したとみなされ、建築基準法を満たすことができます。
セットバックによって提供された道路部分は「公共道路」として扱われることが多いため、その部分の土地は固定資産税の課税対象外となる可能性が高いです。ただし、自動的に課税対象外になるわけではなく、役所へ非課税の申請をする必要があります。また、セットバックされた部分には、個人の所有地であってもフェンスや門扉などを含む構造物は設置できなくなるため注意しましょう。
隣地を購入する・借りる
敷地が旗竿地で間口が狭かったり、袋地で道路に接していなかったりする場合、接道部分を2m以上確保できるように隣地の一部を購入する方法があります。これにより接道義務を果たせば、今まで再建築不可だった物件も通常物件として扱えるようになります。しかし、土地を買い取るための資金と隣人との交渉が必要となり、時間だけでなく費用もかかってくるのが難点です。
購入が難しい場合は、隣地を一時的に借りて要件を満たすこともできます。隣地を購入するよりも費用を抑えられますが、隣地との関係が良いことが前提の方法です。
また、隣地を借りた後は、建築物が法律で定められた基準に適合しているかを行政に確認してもらう「建築確認申請」をする必要があります。
位置指定道路に認めてもらう
敷地に接している私道が建築基準法上の道路と認められていない場合、「位置指定道路」として認めてもらうことで再建築可能になるケースがあります。「位置指定道路」とは、特定行政庁から「土地の一部が道路である（道路位置指定）」という指定を受けた、幅員4m以上の私道のことです。
位置指定道路として認めてもらうためには、幅員が4m以上確保できるか、車両の通り抜けが可能であることなどが最低条件となります。それに加えて、側溝の整備や隅切りなど、他にも細かい基準を複数満たす必要があります。基準は自治体によって異なるため、位置指定道路の申請を検討する場合は、事前に役所の担当部署に相談しましょう。
建築基準法第43条のただし書き道路許可を申請する
「43条但し書き道路」とは、建築基準法上の道路に該当しないものの、特定行政庁が交通上・安全上・防火上および衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得て建築を特別に認めた道路（通路）のことです。
許可を得るには、「周囲に広い公園や緑地がある」「農道などに接している」「避難時に安全に利用できる通路に接している」などの条件に該当する必要があります。これらは、建築基準法の第43条第2項第2号の「ただし書きの規定に基づく許可」に則って判断されます。ただし、許可されるかどうかは、地域の状況や自治体の建築審査会の考え方によって大きく異なります。そのため、経験豊富な専門家に相談しながら申請を進めることを推奨します。
再建築不可物件は売却できるのか
「再建築可能にするための費用や手間をかけられない」という場合でも、売却を諦める必要はありません。再建築不可物件のまま売却する方法には、大きく分けて「買取」と「仲介」の2つがあります。
それぞれの特徴を理解し、物件の状況に合った方法を選びましょう。
買取で売却する場合
「買取」とは、不動産会社に直接物件を買い取ってもらう方法です。訳あり物件を扱う専門業者であれば、再建築不可物件でもそのままの状態で買い取ってもらえる場合があります。業者が直接の買い主となるため、買主探しの期間が不要でスムーズに売却できる可能性があり、仲介手数料もかかりません。リフォームや近隣交渉などの手間をかけず、なるべく確実かつ早く再建築不可物件を売却したい場合には買取がおすすめです。
Home Reなら物件の調査・査定に一切費用がかからず、住みながらの売却手続きを行うことも可能となっています。
仲介で売却する場合
「仲介」とは、不動産会社が広告宣伝を行い、市場から一般の買主（売主と買主の取引）を探して契約を成立させる方法です。仲介手数料がかかる一方で、買取業者の利益が差し引かれないため、売値が買取よりも高くなるメリットがあります。一方で、売却までに長い時間がかかってしまう可能性もあります。
ただし、「最寄り駅から徒歩5分〜10分圏内にある」「市街地まで車で10分圏内にある」といった、立地などの好条件が揃っている再建築不可物件であれば、安く住みたい層の需要が見込めるため、買取ではなく仲介に出すのがおすすめです。まずは、仲介での売却に見込みがあるか、不動産会社に査定と相談をしてみましょう。
再建築不可物件をリフォームする方法
再建築（建て替え）ができなくても、今ある建物を建築確認申請が不要な範囲でリフォームして住み続けたり、賃貸に出したりすることは可能です。
ここでは、再建築不可物件で行えるリフォームの範囲を解説します。
建物全体の1/2を超えない範囲でのリフォーム
建築基準法では、主要構造部（壁、柱、床、梁、屋根、階段など）の「過半（1/2を超える）」の修繕や模様替えを行う場合、大規模の修繕・模様替えに該当し、建築確認申請が必要となります。
再建築不可物件は確認申請を通せませんが、建物全体の1/2を超えなければ、「スケルトンリフォーム」や「フルリフォーム」が可能となります。
「スケルトンリフォーム」とは、建物の構造躯体（柱、梁、基礎など）だけを残して、内装や設備、間仕切り壁などをすべて撤去して作り直すリフォームのことです。一方で「フルリフォーム」とは、間取り変更も含めて、外壁や内装、設備を一新するリフォームのことを指します。特に、スケルトンリフォームをする際は、柱や梁を一本も撤去せず、既存の構造体はあくまで「修繕（補修）」に留めることが重要です。
建物全体の1/2を超えない範囲での耐震工事
築年数が古く、地震への不安がある場合でも、建物の耐久性や安全性を高める耐震工事は、主要構造部の1/2を超えなければ実施可能です。再建築不可物件は旧耐震基準で建てられている築年数が古い場合が多いため、まずは専門家による耐震診断を行って、必要であれば耐震工事を実施するのがおすすめです。
10㎡未満の増改築
敷地が「防火地域・準防火地域」以外の場所であれば、10㎡未満の範囲に限り、確認申請不要で増改築が可能です。防火地域・準防火地域とは、都市計画法において、市街地での火災の危険を防ぐために定められた規制エリアを指します。これを利用することで、収納スペースや子供部屋などを増築し、ニーズに合わせて新たにスペースを確保することができます。
内装リフォーム
壁紙・床材の張り替えや断熱リフォーム、建具の交換など、主要構造部に手を加えない小規模なリフォームであれば、確認申請を行わず自由に行えます。また、浴室などの水回り設備の交換や、大規模修繕でない外壁の塗装・補修や屋根の葺き替えも可能です。この際、耐久性の高い素材を選択することで、将来のメンテナンス回数を減らせるでしょう。
まとめ
再建築不可物件は、接道義務を満たしていないなどの理由から、建て替えが制限されている不動産です。そのまま放置すれば、建物の老朽化や固定資産税の負担など、所有リスクは年々高まっていきます。セットバックや隣地の購入などを行って再建築可能にしたり、制限の範囲内でリフォームすることでこれらを解決できますが、いずれも手続きや費用が必要となります。費用や時間をかけずに手放したい場合、専門業者による「買取」がスムーズな解決策です。買取であれば、現状のまま円滑に現金化でき、売却後のトラブルリスクも回避できます。
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