再建築不可物件の調べ方とは|条件や判明後の対処法を解説
所有している空き家が再建築不可物件かもしれないと不安になっていませんか。 再建築不可物件は建て替えができないため、資産価値が低くなりやすく、取り扱いに困るケースが少なくありません。
この記事では、再建築不可物件になる条件やその調べ方、そして判明した後の対応策について詳しく解説します。
目次
再建築不可物件になる条件とは
そもそも、なぜ建物が再建築不可になってしまうのでしょうか。
建物の老朽化が原因だと思われがちですが、実は敷地や接している道路の状況などの法的な要件が主な理由となっています。
ここでは、再建築不可物件に該当してしまう代表的な2つの条件について詳しく見ていきましょう。
接道義務を果たしていない
物件には建築基準法に基づき、道路に対して特定の要件を満たす義務（接道義務）が課されており、これをクリアしていないと、再建築不可物件として扱われることになります。
満たすべき項目は以下のとおりです。
| 物件を含む所有している土地が道路に設置している接している道路の幅員が4m以上である物件を含む所有している土地の間口が道路に対して2m以上接している |
参照：建築基準法 第四十三条
また、物件および土地から路地が伸びて接道部分に面している場合、路地部分の長さによっては上記の項目を満たしていても再建築不可になる可能性があります。
路地部分の長さに関する項目は自治体によって異なるため、十分な確認が必要です。
市街化調整区域内に建てられている
市街化調整区域とは、都市計画法に基づいて設定された市街化を抑制する地域のことです。
原則として、この区域内では新たな建物の建築や建て替えが制限されています。
物件を建てた後に、その土地が市街化調整区域に指定された場合、既存の建物はそのまま使えますが、建て替えができず再建築不可物件となります。
参照：都市計画法（区域区分）
再建築不可物件の調べ方
自分の所有している物件が再建築不可かどうかは、どのように調べればよいのでしょうか。物件の正確な現状を把握することは、今後の活用方法や売却戦略を立てるうえで非常に重要です。ここでは、所有物件が再建築不可に該当するかどうかを調べる具体的な方法を3つ紹介します。
役所で確認する
自分の所有する物件や土地が再建築不可であるかを確認する確実な方法として、その所在地を管轄する市区町村の役所への問い合わせがあります。役所で確認してもらう際は、建築指導課などの窓口にて以下の書類を持参する必要があります。なお、オンライン請求を行う際は登記・供託オンライン申請システムへの登録が必要です。
| 書類名 | 取得方法・手数料 | |
| 登記事項証明書 | 法務省窓口での書面請求 ：600円 オンライン請求・送付 ：520円 オンライン請求・窓口交付：490円 | |
| 公図（地図データ） | 法務省窓口での書面請求 ：500円 オンライン請求・送付 ：470円 オンライン請求・窓口交付：440円 | |
| 地積測量図（図面証明書） | 法務省窓口での書面請求 ：450円 オンライン請求・送付 ：450円 オンライン請求・窓口交付：430円 | |
| 建物図面（図面証明書） | 法務省窓口での書面請求 ：450円 オンライン請求・送付 ：450円 オンライン請求・窓口交付：430円 | |
自治体のホームページで調査する
自治体のホームページから都市計画図や指定道路図を見ることで、自身の物件および敷地と道路の幅員を照らし合わせることができます。
また、自分の所有している物件が市街化調整区域に指定されているかを知ることも可能です。
役所に足を運ばなくても、手軽に情報を得られる反面、ホームページの情報が最新でない場合や、再建築不可の理由が接道義務ではない可能性もあるため注意が必要です。
不動産会社へ調査を依頼する
不動産会社に調査を依頼するのも一つの手です。不動産会社であれば、複雑な必要書類を準備する手間がなく、住所や氏名などの基本的な情報を伝えるだけで、物件が再建築不可かどうかを調査してくれます。調査を依頼する際は、再建築不可物件をはじめとする訳あり物件を専門に取り扱っている会社を選ぶのがポイントです。専門業者であれば、より正確な調査を行ってくれるだけでなく、その後の売却や活用についても具体的なアドバイスをもらえる場合があります。
調査して再建築不可だった物件はどうする？
調査の結果、もしご自身の物件が再建築不可であることが判明した場合、どのような選択肢がとれるのでしょうか。そのまま放置してしまうと、建物の老朽化が進み、固定資産税の負担もかかり続けてしまいます。ここでは、再建築不可物件の4つの扱い方について解説します。
売却する
再建築不可物件の扱い方として、根本的な解決になるのが売却という選択です。
手放すことで、毎年の固定資産税や建物の維持管理費などの金銭的・精神的な負担が減るというメリットがあります。
一方で、再建築不可物件は通常物件に比べて資産価値が低いため、仲介市場ではなかなか買い手が見つからないといった点に注意点もあります。
そこでおすすめなのが、専門業者による直接買取です。
Home Reなら仲介を挟まないため、相続してから売却までの流れが素早く、売却完了後も最短1週間で売上を受け取ることができます。
その他にも調査・査定に一切費用がかからなかったり、住みながら売却の手続きを進められたりと、ユーザーに寄り添ったサービスが展開されています。
リフォームする
再建築不可物件は建て直し（新築）はできないものの、要件を満たせばリフォームは可能です。そのため、老朽化が激しい部分の修繕などを行い、再度自宅や賃貸物件、レンタルスペースなどとして活用するという手もあります。ただし、2025年に建築基準法の改正が行われた影響で、大規模なリフォームに対する規制は以前より厳しくなっています。
どこまで改修が可能か、事前に専門家へ確認しながら計画を進めることが大切です。
参照：国土交通省｜2025年4月（予定）から4号特例が変わります）
再建築可能にする
再建築不可となっている要因を明確にしたうえでそれを解決できれば、再建築可能な通常物件として活用することができます。
主な方法として、敷地の一部を道路として提供して幅員を確保するセットバックや、隣地を購入・借用して要件を満たす方法が挙げられます。
また、建築審査会の同意を得て、建築基準法第43条第2項第2号の許可を得る方法などもあります。
ただしいずれの方法も、コストや時間がかかる点に注意しなければなりません。実施する場合は、相場の把握や必要な手続きについて事前に確認しましょう。
解体する
建物の老朽化が激しく倒壊の危険がある場合は、物件を解体し、更地を駐車場などの別の形で活用する方法もあります。ただし、一度物件を壊して更地にしてしまうと、現在の法律では再度建物を建築することは一切できなくなってしまいます。また、所有している土地が更地になると、固定資産税の住宅用地特例（減税特例）がなくなるため、支払う税金が跳ね上がる点には注意が必要です。そのため、解体を行う前に土地の活用方法をしっかりと決めてから着手することが強く推奨されます。
まとめ
この記事では、再建築不可物件になる条件や調べ方、そしてその後の対処法について解説しました。
接道義務を満たしていない物件や市街化調整区域にある物件は再建築が制限されており、役所の窓口や自治体のホームページでその事実を確認することができます。
再建築不可と判明した場合、リフォームや隣地の購入による解決策もありますが、コストと時間がかかるのが実情です。
手間や費用をかけずに問題を解決したいとお考えであれば、不動産買取業者への売却がおすすめです。
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調査や査定は完全無料ですので、所有する物件でお悩みの方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。