再建築不可物件の救済措置はある？建て替え可能にするためのプロの裏ワザ
2025年の建築基準法改正や空き家対策特別措置法など、再建築不可物件に対する法律の締め付けは年々厳しくなっています。しかし、2026年1月時点ではさまざまな救済措置があることも事実です。
本記事では、再建築不可物件の資産価値を取り戻すための具体的な5つの手法、もし救済措置が使えない場合の出口戦略について解説します。いま所有している物件についてお悩みの方はぜひご一読ください。
目次
再建築不可物件の救済措置5選
再建築不可の物件でも、条件によっては再建築可能に戻す方法が存在します。ただし、どの手法も費用や難易度が大きく異なるため、最初に「自分の物件がどの方法に該当するのか」を確認しておきましょう。
まずは、よくある再建築不可物件に対する救済措置を5つ紹介します。
隣地を購入・借用する
建築基準法で定められた接道義務（道路に2m以上接すること）を満たすため、隣地の一部を購入したり、借り受けて敷地に組み込む方法です。
接道幅が2m未満だった場合でも、隣地を合算して基準を満たせば再建築できます。
ただし、建築確認申請のためだけに短期間のみ隣地を借りるような一時的な契約は避けましょう。工事後に契約を解除した場合、法的トラブルに発展する可能性があります。将来の不動産の資産価値にも影響するかもしれません。
借地料を払い続けるランニングコストも負担と言えます。再建築不可物件を何とかするための手続きや費用を考えると、手放したほうがよいと考える方も少なくありません。
セットバックを行う
前面道路の幅が4m未満の場合は、道路の中心線から2mまで自分の土地を後退させ、道路として提供することで、再建築が可能になるケースがあります。これがセットバックです。
ただし、セットバック後の部分は道路扱いとなり敷地面積が減るため、建物の規模に制限が生じます。また、測量・境界確定・舗装などの費用を自己負担しなければならず、想定していない費用が発生することもあります。事前に工務店や測量士へ相談して概算を把握しておきましょう。
なお、静岡県静岡市では幅員が4m未満の道路を拡幅整備することで、快適な住環境と災害に強いまちづくりを目指す「狭あい道路拡幅整備事業」に取り組んでいます。
事前申請することで助成金の交付対象にもなるため、条件に該当する方は申請してみてもよいかもしれません。その他、裾野市、長泉町、清水町などでもセットバックについての諸制度があるためぜひ調べてみてください。
建築基準法第43条第2項第2号の許可を得る
道路に接していない土地でも、周囲に十分な空地があるなど特定の条件を満たし、かつ建築審査会の同意を得られれば、再建築不可物件でも例外的に建築が認められる「ただし書許可」と呼ばれる制度もあります。
ただし、許可基準は自治体によって大きく異なります。そのため、まずはお住まいの自治体の建築指導課や専門家に「許可の可能性があるか」を事前相談しましょう。
位置指定道路の申請を行う
接している道路が私道など「建築基準法上の道路」と認められていない場合でも、自治体が「位置指定道路」として指定すれば、接道義務を満たす可能性があります。位置指定を受けるには以下のような基準をクリアしていなければなりません。
・道路幅が4m以上である
・通り抜けが可能である
・勾配が12％以下
・排水設備が整っている
・境界が明確
・適切に舗装されている
など、いくつもの基準をクリアする必要があります。既存の私道がこれらを満たしていない場合は、所有者との協力と追加工事が求められることもあります。
市街化調整区域の場合は建築許可を取得する
再建築不可の理由が「市街化調整区域にあるため」というケースも多く見られます。この場合、自治体が定める条件を満たすことで、建築許可が下りる可能性があります。
代表的な例を見てみましょう。
・都市計画法34条の適用
・自治体が指定する特定区域に該当すること
・調整区域に指定される前から建っていた住宅で、所有者や親族が住む場合
地域ごとに基準が異なるため、事前に自治体の都市計画課へ確認することが重要です。
救済措置をとれなかった場合の再建築不可物件の活用方法
再建築不可でも、建て替え以外の活用方法は多く存在します。救済措置が適用できなかった場合でも、リフォームや売却、土地利用などで価値を引き出すことは可能です。
物件を売却する
再建築不可物件の売却方法には、「仲介による売却」「不動産買取」「知人への売却」の3つがあります。いずれも物件を手放す形にはなりますが、倒壊リスクや固定資産税の負担から解放されるという大きなメリットがあります。
特に、不動産買取はスピードと確実性に優れています。一般市場では再建築不可物件は買い手がつきにくく、ローンが組めないため販売期間が長引く傾向がありますが、買取なら短期間で現金化が可能です。
Home Reは最短1週間で現金化できる体制を整えています。救済措置に対応できず、悩みの種になっている再建築不可物件を1日でも早く手放したいとお考えでしたら、ぜひ一度ご相談ください。
できる範囲でリフォームを行う
再建築不可物件でも、建て替えではなくリフォームは可能です。
ただし、2025年の建築基準法改正により、主要構造部の1/2を超える工事は建築確認申請が必要になりました。再建築不可物件は建築確認申請が通過できないため、大規模なリフォームが事実上難しくなっています。
内装の更新、水回り設備の変更、外壁や屋根の軽微な補修、10㎡未満の増築（防火地域等を除く）などの範囲で対応するケースが一般的です。これにより老朽化を抑え、自宅として住み続けたり、戸建賃貸として収益化する活用方法も選べます。
借用スペースとして活用する
建物の状態が良ければ、テナントとして貸し出す、トランクルームにするなどの活用も可能です。一方で、老朽化が著しく建物を使えない場合は、更地にして駐車場やドッグランとして活用する方法もあります。
ただし、解体費用や舗装工事などの初期費用がかかる点には注意が必要です。さらに、更地にすると固定資産税の優遇が外れ、土地税額が上がる可能性もあります。収益性や将来の維持コストを踏まえて判断することが大切です。
まとめ
再建築不可物件は、法律の制限から建て替えが難しい一方で、救済措置によって再建築が可能になるケースもあります。とはいえ、隣地購入やセットバック、但し書き許可などは費用・手間・成功率に大きな差があり、専門的な判断が欠かせません。
救済措置が難しい場合でも、リフォームや売却、土地活用など現実的な選択肢があります。その中でも、確実に負担を手放したい方には「買取」が最も早く安全な方法です。
Home Reでは、再建築不可の査定や相談を無料で受け付けており、相続したまま手をつけられていない空き家の問題もスムーズに解決できます。再建築不可物件の救済措置が認められずお困りでしたら、ぜひ一度ご相談ください。
再建築不可物件の救済措置に関するよくある質問
再建築不可物件の救済措置についてよくある質問をまとめました。
救済措置を活用する前に行うべきことは？
最初に「本当に再建築不可物件かどうか」を確認することが重要です。役所で道路種別を調べてもらう、自治体のオンライン情報で接道状況を確認する、不動産会社に調査を依頼するなどの方法があります。必要書類や調査範囲は自治体によって異なるため、事前に確認しておくとスムーズです。
再建築不可物件を放置するリスクとは？
老朽化により倒壊リスクが高まるだけでなく、周囲の住民や環境に悪影響を及ぼして「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定される可能性があります。指定されると固定資産税の優遇措置が外れ、税金が増額されるリスクがあります。
再建築不可物件の扱いは今後どうなる？
2026年以降に再建築不可物件を対象とした新法の予定はありません。しかし、2023年の空き家対策法改正、2025年の建築基準法改正など、近年は規制が強まっています。今後も再建築不可物件の扱いはより厳しくなっていく可能性があるため、早めの対処が重要です。
なぜリスクが高まっているのか、再建築不可物件の今後や将来性については以下の記事にて詳しく紹介します。
もし再建築不可物件を手元に持っておくことをリスクに感じるのであれば、お早めにHome Reまでご相談ください。不動産買取のプロが査定に伺います。